Slide background
 Tôi đã đọc Thông tư 16 và tham khảo một số bài báo, nhưng vẫn còn băn khoăn vì người...

 Tôi đã đọc Thông tư 16 và tham khảo một số bài báo, nhưng vẫn còn băn khoăn vì người bán nhà cho tôi đã được chủ đầu tư bàn giao căn hộ, nhưng căn hộ đó chưa được cấp sổ hồng. Vậy để đảm bảo an toàn về sau đối với người mua là tôi, các thủ tục cần phải thực hiện khi giao dịch mua bán là gì?

Phải làm thủ tục thế nào để đảm bảo khi làm thủ tục cấp sổ hồng cho căn hộ đã giao dịch nhưng người bán không xuất hiện hoặc không hợp tác thì tôi vẫn hoàn tất được thủ tục sang tên trên sổ hồng của mình? Có phải sổ hồng đó vẫn được cấp cho chủ cũ (người bán nhà cho tôi)?

vinhomes central park

Trả lời:

Theo quy định tại Khoản 1 điều 64 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, trường hợp mua bán nhà ở mà bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Như vậy, trong trường hợp trên, bên bán đã được chủ đầu tư bàn giao nhà tức quyền sở hữu nhà đã được chuyển sang cho bên bán.

Trong trường hợp này, giao dịch chuyển nhượng từ bên bán sang cho bạn không phải là hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại điều 20 Thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng, mà phải là một hợp đồng mua bán nhà ở có công chứng theo quy định.

Tuy nhiên, trong tình trạng là bên bán chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thì không đáp ứng điều kiện được phép giao dịch theo quy định tại điểm a khoản 1 điều 91 Luật nhà ở. Đây thật sự cũng là một bất cập trong quy định của pháp luật về nhà ở (người mua nhà đã được chuyển giao quyền sở hữu nhà nhưng lại không thể giao dịch vì chưa được cấp giấy chứng nhận).

Do đó, trong trường hợp này có thể lựa chọn 1 trong 2 phương án sau:

1. Phương án thứ nhất: Bên mua và bên bán có thể ký trước một hợp đồng đặt cọc (với nội dung hứa mua hứa bán). Sau khi căn nhà được cấp giấy chứng nhận, các bên mới chính thức ký kết hợp đồng mua bán có công chứng theo quy định.

Trường hợp bên nào vi phạm cam kết thì phải đền cọc.

2. Phương án thứ hai: Bên bán sẽ thỏa thuận với chủ đầu tư để hủy biên bản bàn giao nhà đã ký trước đây. Khi đó, quyền sở hữu nhà ở xem như chưa được chuyển giao cho bên bán, và bên bán có thể chuyển nhượng cho bạn theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điều 20 Thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng.

Hada Service xin tư vấn Quý khách hàng qui trình mua bán ở giai đoạn này như sau:

Giấy tờ cần chuẩn bị:

 Bên Bán:

  • CMND, Hộ Khẩu, Đăng ký kết hôn.
  • Hợp đồng mua bán, các phiếu nộp tiền, hoá đơn, Biên bản bàn giao nhà.

 Bên Mua

- CMND, Hộ khẩu

Văn Bản và Hợp đồng phải làm:

Hợp Đồng hứa mua hứa bán (HĐ HMHB): bản chất hợp đồng này là thoả thuận của Hai Bên với nhau khi được cấp sổ hồng sẽ thực hiện việc mua bán.

layout VHCP

Thủ tục mua bán căn hộ chung cư chưa được cấp sổ hồng (dưới hình thức Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư)

Bước 1 Hai bên kí kết Hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và công chứng tại phòng công chứng (Kèm theo Hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư)

Bước 2: Bên chuyển nhượng nộp bản sao Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ, Hợp đồng mua bán căn hộ, biên lai nộp tiền mua nhà cho cơ quan thuế để đóng thuế thu nhập cá nhân

Bước 3: Bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ để nghị chuyển nhượng Hợp đồng (gồm bản sao biên lai thu thuế thu nhập, bản sao Hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư và hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng) cho chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ

Bước 4: Sau khi chủ đầu tư xác nhận vào Hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ thì bên nhận chuyển nhượng có thể thực hiện các thủ tục để xin cấp sổ hồng

Bước 5: Nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trong hồ sơ bao gồm:

+ Văn bản chuyển giao Hợp đồng mua bán căn hộ có công chứng

+ Bản sao Hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư

+ Biên lai nộp tiền mua nhà trong Hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư

Để hạn chế các rủi ro có thể xảy ra trong giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà ở khi chưa có sổ hồng, bạn có thể tham khảo và đưa vào Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng của mình một số điều khoản như sau:

Trong Hợp đồng đặt cọc (với nội dung hứa mua hứa bán). Sau khi căn nhà được cấp giấy chứng nhận, bên bán phải có trách nhiệm ký Hợp đồng bán nhà cho bên mua còn không thì bị phạt tiền cọc theo thỏa thuận của hai bên.

Hai bên có thể xem xét ký kết Hợp đồng ủy quyền về việc định đoạt toàn bộ kể cả việc mua bán, chuyển nhượng căn hộ này khi đã được cấp Giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước và Hợp đồng ủy quyền này phải được công chứng tuy nhiên khi ký kết Hợp đồng ủy quyền này có thể xảy ra các rủi ro vì Hợp đồng ủy quyền có thể bị hủy bỏ giữa chừng vì người bán chết, chuyển nhượng nhà đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đăng ký sang tên đổi chủ cho bên mua (đăng ký biến động) tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp Quận (huyện)

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định về nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Điều 697. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thảo thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và Pháp luật về đất đai

Điều 699. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận;

Bàn giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng

Điều 702. Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

1. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất

2. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận;

3. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng.

4. Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.

Lưu ý: Ở hợp đồng HMHB nên ghi đúng gía bán và các thoả thuận chi tiết.

Hợp đồng Uỷ Quyền Toàn Quyền: Nội dung quan trọng nhất của Văn Bản này là Bên Bán uỷ quyền toàn quyền cho Bên Mua được: mua bán, cho thuê, thế chấp, cầm cố,Di Chúc…

Sau khi có giấy chứng nhận Hai Bên sẽ đi huỷ các giấy tờ này sau đó công chứng mua bán, đi đóng thuế TNCN, lệ phí trước bạ và sang tên.

LƯU Ý:

Phần thanh toán của việc mua bán này người mua chỉ nên thanh toán tối đa 95% giá trị mà Bên Bán đã thanh toán cho chủ đầu tư.

Khi Công chứng xong phải nhận hết hồ sơ của bất động sản đó: Hợp đồng mua bán, biên nhận nhận hồ sơ cấp giấy chứng nhận, biên bản bàn giao nhà,..

Các Phòng công chứng tham khảo:

  • Phòng công chứng Bến Thành (97-99 Nguyễn Công Trứ, P Bến Thành, Quận 1)
  • Phòng Công Chứng Á Châu (44 Võ Văn Tần, P6, Quận 3)
  • Phòng Công chứng Nguyễn Văn Hưởng (123A Nguyễn Hữu Cảnh, Phường 22, Bình Thạnh).

_VP Luật Minh Khuê_


VINHOMES APARTMENTS FOR RENT

1-BEDROOM

2-BEDROOM

googlefa3b11a873455509.html